Il Comune di Arzignano, a dicembre 2025, ha compiuto un passo decisivo verso la modernizzazione della gestione urbanistica con l’aggiornamento della Variante 19a al Piano degli Interventi (PI).

Il documento cardine di questa evoluzione (pubblicato sul sito amministrazione trasparente) è la Relazione Programmatica 2025 – Ambito Estimativo, redatta dal Prof. Arch. Stefano Stanghellini.

Il Prof. Stefano Stanghellini è un architetto e docente universitario di fama nazionale, esperto di estimo urbano e tra i principali teorici e promotori della perequazione urbanistica e degli accordi pubblico-privato in Italia.

Questa relazione non è un semplice allegato tecnico, ma rappresenta la “bussola” per chiunque operi nel mercato immobiliare locale, definendo i criteri economici per le trasformazioni urbane dei prossimi anni.

All’interno della relazione si possono consultare diversi parametri, stime, valori che di fatto creano un riferimento di letturatura tecnica di riferimento per il settore locale.

VANTAGGI Per il Cittadino:

• Trasparenza: Permette di conoscere il valore ufficiale e i parametri di stima del proprio immobile o terreno, evitando prezzi fuori mercato.
• Opportunità di Recupero: Spiega come trasformare vecchi edifici degradati in “crediti edilizi” (monetizzabili o riutilizzabili altrove).
• Garanzia di Servizi: Assicura che una quota (minimo 50%) dei guadagni derivanti da nuove varianti sia reinvestita dal Comune in opere pubbliche.

VANTAGGI Per l’Operatore Immobiliare:

• Riduzione del Rischio: Fornisce dati certi (costi di costruzione, valori di vendita e incidenze aree) per calcolare la fattibilità economica di un investimento senza sorprese.
• Nuove Strategie: Offre linee guida chiare per lo sviluppo verticale (densificazione) e la compravendita di crediti edilizi da rinaturalizzazione.
• Efficienza Burocratica: Definisce regole fisse per gli accordi con il Comune, rendendo le trattative urbanistiche più rapide, tecniche e prevedibili.

La relazione si articola in 5 capitoli:

1. Definizioni e riferimenti normativi
2. Indagini di mercato (prezzi compravendita, costi costruzione, costi aree edificabili…)
3. Perequazione (metodologia di calcolo)
4. Crediti Edilizi (metodologia di calcolo)
5. Edifici a sviluppo verticale (grattacieli) – Stima Variazione valore all’aumento del piano

In particolare, a seguire si riportano alcuni estratti considerati di particolare interesse per gli operatori immobiliari.

SUPERFICIE COMMERCIALI – DEFINIZIONE E METODOLOGIA DI CALCOLO

Per quanto riguarda la compravendita di immobili, l’unità di misura della consistenza che viene utilizzata è il mq commerciale così definito:
a. superficie lorda dell’alloggio: 100%;
b. terrazzi: 30% (fino ad un massimo del 50% della superficie dell’alloggio);
c. garage: 50% (fino ad un massimo del 66% della superficie dell’alloggio);
d. cantina: 25%;
e. quota millesimale dei vani scala e degli spazi comuni: 100%;
f. giardini: 5%.

Nota. Interessante notare che viene riconosciuto il conteggio in quota parte (millesiminale) delle aree comuni.

VALORI DI MERCATO per aree omogenee del comune (Mappa dei valori immobiliari) – RESIDENZIALE

VALORI DI MERCATO per aree omogenee del comune (Mappa dei valori immobiliari) – NON RESIDENZIALE

VALORI DI MERCATO per aree omogenee del comune (Mappa dei valori immobiliari) – NON RESIDENZIALE

In allegato: AMBITO ESTIMATIVO – Relazione programmatica – Prof. Stefano Stanghillini (2025)