1. Origini normative e chiarimento sulla legge del 1975
Il costo di costruzione dei nuovi edifici trae origine dal D.M. 3 ottobre 1975, n. 9816, emanato ai sensi dell’art. 8 della Legge 1° novembre 1965, n. 1179. Questo decreto definiva un valore base, al quale molti riferimenti successivi si sono ancorati.
Successivamente, il D.M. 10 maggio 1977, n. 801 stabilì che il costo di costruzione per metro quadrato fosse pari all’85 % del valore fissato nel D.M. 9816/75.
Con il tempo, la competenza per la determinazione del costo di costruzione è passata alle Regioni, come previsto dalla normativa intervenuta in seguito.
2. Evoluzione normativa successiva
- Legge n. 392 del 27 luglio 1978: all’art. 14, stabiliva i costi base di produzione per gli immobili ultimati entro il 1975, differenziati tra Centro-Nord e Sud/Isole (es. 250.000 lire/mq per il Centro-Nord).
- Molti successivi D.P.R. (es. n. 1018/1978, n. 522/1987) aggiornavano anno per anno questi valori per immobili realizzati negli anni seguenti.
3. Riferimento attuale e discrepanza con il mercato
Attualmente, secondo i dati ISTAT, il costo ufficiale di costruzione 2025 si attesta intorno ai 497 €/mq, un dato chiaramente in forte contrasto con i costi reali di mercato, che oscillano tra 1.800 e 2.000 €/mq.
Questa divergenza ha conseguenze dirette: i Comuni utilizzano il parametro ISTAT come base di calcolo per oneri di urbanizzazione e contributi concessori (art. 16, DPR 380/2001). Inoltre, i dati alimentano statistiche ufficiali e valutazioni istituzionali che non rispecchiano l’effettiva dinamica del settore.
4. Caso concreto: rivalutazione storica e modello Trentino
Rivalutando i 250.000 lire/mq del D.M. 9816/75 con l’indice ISTAT dei prezzi al consumo, si arriva a circa 1.690 €/mq.
Con un adeguamento del 10 % per nuovi standard energetici e strutturali, il valore realistico sale a 1.859 €/mq.
Interessante notare che la Provincia autonoma di Trento ha deliberato un costo ufficiale di 1.857 €/mq, coerente con questa stima.
Conclusioni
Il sistema italiano mostra oggi una marcata divergenza tra i valori statistici ufficiali ISTAT e i costi effettivi di costruzione.
Tale scostamento non è neutro: influenza la fiscalità locale, i bilanci comunali e le valutazioni immobiliari.
Un riallineamento del parametro – in coerenza con quanto previsto originariamente dal D.M. 9816/75 e dalla Legge 10/1977 – appare necessario per garantire trasparenza, equità contributiva e una base informativa più aderente alla realtà del mercato edilizio.
