(Articolo aggiornato al 29 ottobre 2023)
La due diligence immobiliare è un processo di indagine ampia che consiste nella verifica, sotto il profilo urbanistico, edilizio, strutturale, catastale, impiantistico e legale di un immobile e che ha lo scopo di controllare la conformità dello stesso alla normativa tecnica ed amministrativa di riferimento. (Procedura non regolamentata da una specifica legge in Italia).
Il certificato di stato legittimo è una Dichiarazione asseverata da tecnico Abilitato attestante l’assenza di abusi edilizi (violazioni alla disciplina edilizia e urbanistica), ovvero dell’esistenza di “tolleranze urbanistiche” ammissibili. È spesso chiamata anche “Conformità edilizia e urbanistica”. (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 9 bis).
La dichiarazione di conformità Catastale è una Dichiarazione asseverata da Tecnico Abilitato attestante la conformità dei dati catastali allo stato di fatto dell’immobile. (Legge 27/02/1985 n. 52, art. 29 c.1bis).
Il certificato di agibilità è un documento (presentato al comune) da tecnico Abilitato (Direttore dei Lavori) che attesta che l’immobile è conforme alle normative vigenti in termini di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. Il documento, per silenzio assenso, diventa valido dopo 30 giorni dal suo invio al comune. (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 24).
Come si può notare, nel settore immobiliare italiano, in materia di regolare commerciabilità dell’immobile, sono in vigore diverse e frammentate leggi, e spesso la confusione vige sovrana.
Molti sono i documenti obbligatori per poter costruire un immobile, ma di fatto, al momento NON esiste in Italia, una precedura vigente per verificare e certificare la corretta presenza di tutta la documentazione obbligatoria.
È interessante notare però, che ad oggi, per legge esistono diverse e scollegate procedure operative (Atto notarile di Acquisto, la Stima immobiliare, la richiesta di Agibilità o la redazione del Manuale / Carta Identità dell’immobile…) che di fatto attivano seppur parzialmente, verifiche su porzioni di documenti inerenti all’immobile.
LA DUE DILIGENCE MARCIGAGLIA per coordinare la verifica di tutti i documenti obbligatori.
Premesso che la conoscenza di tali requisiti documentali può essere utile sia per chi compra/vende sia per chi costruisce la propria casa, abbiamo ritenuto fondamentale provare a coordinare in un unico documento di Due Diligence Immobiliare le varie verifiche.
Grazie all’esperienza maturata in oltre 50 anni di attività, l’ufficio qualità della Marcigaglia Constructions Spa ha predisposto e coordinato una comoda check list dei documenti necessari all’acquisto e vendita di un immobile, allo scopo di garantire al cliente la massima trasparenza, sicurezza, qualità e garanzia in fase di compravendita.
Cos’è la due diligence immobiliare?
La due diligence immobiliare è un’attività coordinata di analisi e di controllo di un immobile, dal punto di vista tecnico, giuridico, ambientale, edile, urbanistico e catastale.
La due diligence immobiliare si basa sullo studio della documentazione e sui sopralluoghi tecnici.
La due diligence immobiliare ha lo scopo di:
– Accertare la titolarità e la disponibilità dell’immobile
– Verificare la presenza di eventuali vincoli, ipoteche, servitù o altre limitazioni al diritto di proprietà
– Controllare la conformità urbanistica, catastale ed edilizia dell’immobile
– Valutare lo stato di conservazione e di manutenzione dell’immobile
– Individuare eventuali problemi o difetti strutturali o funzionali dell’immobile
– Stimare il valore dell’immobile e i costi necessari per eventuali interventi di adeguamento o ristrutturazione
La due diligence immobiliare è utile sia per l’acquirente che per il venditore di un immobile.
Quali sono i vantaggi e i costi della due diligence immobiliare
UTILITÀ Per l’acquirente:
– Avere una maggiore sicurezza e trasparenza sulla situazione dell’immobile
– Evitare sorprese o contestazioni dopo la stipula del contratto
– Negoziazione del prezzo in base alle condizioni reali dell’immobile
– Prevenire eventuali contenziosi o responsabilità civili o penali
UTILITÀ Per il venditore:
– Valorizzare il proprio immobile evidenziandone le qualità e i punti di forza
– Dimostrare la propria affidabilità e serietà verso il potenziale acquirente
– Accelerare i tempi di vendita evitando lungaggini burocratiche o richieste di documentazione aggiuntiva
– Ridurre il rischio di contestazioni o richieste di risarcimento da parte dell’acquirente
CHECK LIST DUE DILIGENCE IMMOBILIARE MARCIGAGLIA 2023
Nota. Sono evidenziati con asterisco (*) i documenti minimi che generalmente oggi vengono richiesti in fase di atto notarile di compravendita.
| CHECKLIST VERIFICA DOCUMENTALE IMMOBILE (MARCIGAGLIA SPA 2023) | ||
PROPRIETÀ | Riferimento di Legge | |
| 1 | □ (*) Atto notarile di provenienza immobile / titolarità diritto reale | Codice Civile |
CATASTO | ||
| 2 | □ (*) Dich. Conformità Catastale | Legge 27/02/1985 n. 52, art. 29 c.1bis |
| 3 | □ Elaborato planimetrico immobile | DPR 23/03/1998 n.138 |
| 4 | □ Dimostrazione planimetrica dei subalterni | DPR 23/03/1998 n.138 |
| 5 | □ Mod. D1 – agg. atti catastali Rendita, Categoria, Classe … | DPR 23/03/1998 n.138 |
| 6 | □ Mod. 1NB – parte I,II – Accertamento proprietà immobiliare urbana | DPR 23/03/1998 n.138 |
| 7 | □ Elenco Subalterni | DPR 23/03/1998 n.138 |
| 8 | □ Ricevuta di Avvenuta Denuncia di Variazione | DPR 23/03/1998 n.138 |
| 9 | □ Dich. Aggiornamento Catastale | DPR 23/03/1998 n.138 |
AGIBILITÀ | ||
| 10 | □ (*) Certificato di Agibilità | DPR 380/2001 art.24 |
| 11 | □ Dich. Salubrità, Igiene e Sicurezze delle Opere | DPR 380/2001 art.24 |
| 12 | □ Dich. Conformità Isolamento Termico | DPR 380/2001 art.24 |
| 13 | □ Dich. Conformità alla Legge “Superamento Barriere Architettoniche” | DPR 380/2001 art. 77 e 82 |
| 14 | □ Permesso di Allacciamento e Scarico + planimetria degli scarichi | D.LGS. del 3/04/2006, n.152 |
| 15 | □ Certificato di Fine Lavori | DPR 380/2201 art.131 |
COLLAUDO | ||
| 16 | □ Certificato di Collaudo Statico / Idoneita’ Statica | DPR 380/2001art. 67 |
| 17 | □ (*) Attestato Prestazione Energetica APE | DPR 380/2201 art.128 |
| 18 | □ Certificato di Collaudo Strumentale / Conformità Acustica | DPCM 5/12/1997 |
PROGETTI E CONCESSIONI | ||
| 19 | □ (*) Titoli Autorizzativi (esempio Permesso di Costruire) | D.P.R. 6/06/2001, n.380 |
| 20 | □ (*) Progetto Autorizzato (con disegni timbrati) | D.P.R. 6/06/2001, n.380 |
| 21 | □ (*) Certificato di Stato Legittimo (Conformità Urbanistica ed edilizia) tra progetto autorizzato e stato di fatto | D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 9 bis |
| 22 | □ Progetto Strutturale Antisismico e Classe sismica | DPR 6/06/2001, n.380 art.52 + NTC2018 |
| 23 | □ Progetto Isolamento Acustico | DPCM 5 dicembre 1997 |
| 24 | □ Progetto Isolamento Termico | DM 26/06/2015 |
| 25 | □ Progetto Impianto Fonti Rinnovabili | DLGS 3/03/2011, n.28 |
| 26 | □ Progetto Impianto idro-termo-sanitario | DM 22/01/2008, n.37 |
| 27 | □ Progetto Impianto Elettrico, Telefonico, Citofonico, Televisivo e Forza Motrice | DM 22/01/2008, n.37 + CEI 64-8 V3 |
| 28 | □ Progetto Impianto Messa a Terra | D.P.R. 22/10/ 2001 n.462 + CEI 64-12 |
| 29 | □ Progetto Impianto Antincendio | D.M. 25/01/2019 + DM.16/05/1987, n.246 |
| 30 | □ Relazione Geologica e Geotecnica | DECRETO 17/01/2018 NTC 2018 |
| 31 | □ Relazione Ambientale Terre Rocce scavo + Analisi chimico-fisiche + Dich. Utilizzo | DPR 13/06/2017, n. 120 |
| 32 | □ Relazioni di bonifica di eventuali agenti inquinanti cisterne, serbatoi, amianto…. | D.LGS. del 3/04/2006, n.152 |
ASCENSORE | ||
| 33 | □ Collaudo Ascensore n° identificazione, Attestato di esame CE | DPR n. 214 del 5/10/2010 |
| 34 | □ Comunicazione al Comune di avvenuto collaudo e messa in esercizio | DPR n. 214 del 5/10/2010 |
| 35 | □ Verifiche periodiche biennale da parte di tecnici laureati in ingegneria | DPR n. 214 del 5/10/2010 |
| 36 | □ Verbali di manutenzione semestrale da parte di ditte abilitate | DPR n. 214 del 5/10/2010 |
IMPIANTI | ||
| 37 | □ Dich. Conformita’ Impianto Sollevamento / Ascensore | DPR 30/04/1999, n. 162 |
| 38 | □ Prevenzione Incendi Autorimesse/ Garage – SCIA a Vigili del Fuoco | DPR 1/8/11 n.151 |
| 39 | □ Dich. Conformita’ Impianti Elettrici | DM 38/2008 |
| 40 | □ Dich. Conformita’ Impianti Riscaldamento/Climatizzatizione/Aerazione | DM 38/2008 |
| 41 | □ Dich. Conformita’ Impianti idrici e sanitari | DM 38/2008 |
| 42 | □ Dich. Conformita’ Impianti energia rinnovabile (esempio fotovoltaico) | DM 38/2008 |
| 43 | □ Dich. Conformita’ Impianti adduzione gas (dich. con Relazioni, schemi, prove tenuta) | DM 38/2008 |
| 44 | □ Rapporto tecnico di collaudo caldaia / Prima Accensione | DPR 16 aprile 2013, n. 74 |
| 45 | □ Libretto di impianto per la climatizzazione | DECRETO 10 febbraio 2014 |
| 46 | □ Rapporto di Efficienza Energetica | DECRETO 10 febbraio 2014 |
GESTIONE CONDOMINIALE | ||
| 47 | □ (*) Conferimento dell’incarico all’amministratore condominiale | Codice civile art. 1117-1129 |
| 48 | □ (*) Regolamento Condominiale | Codice civile art. 1117-1129 |
| 49 | □ (*) Tabelle Millesimali | Codice civile art. 1117-1129 |
| 50 | □ Bilancio Condominiale ultimo anno con verifica spese e pagamenti | Codice civile art. 1117-1129 |
| 51 | □ (*) Attestazione dell’amministratore condominiale relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso | Codice civile art. 1117-1129 |
POLIZZE ED ASSICURAZIONI | ||
| 52 | □ Assicurazione Globale del Fabbricato | non obbligatoria |
| 53 | □ Polizza Fidejussoria (se acquisto su preliminare) | DLGS 122/2005 art.3 |
| 54 | □ Polizza Decennale Postuma garanzia 10 anni (se immobile di nuova costruzione) | DLGS 122/2005 art.4 |
Altro… | ||
| 55 | □ Elenco Numeri Civici e subalterni | DPR 30/05/1989, n. 223 (art.42) |
| 56 | □ Autorizzazione “Passo Carrabile” | DLGS 30/04/1992, n. 285 Codice Strada |
| 57 | □ Vincolo Parcheggi Ad Uso Pubblico se previsto | |
| 58 | □ Altri vincoli e convenzioni particolari | |
Documenti consigliati | ||
| 59 | □ Manuale di Uso e Manutenzione del Fabbricato con relative garanzie, disegni As Build ed elenco chiavi e telecomandi. | DLGS 6/09/2005 n.206 – Codice Consumo |
| 60 | □ Elenco Ditte Esecutrici con Archivio certificati DOP CE UNI dei materiali e componenti utilizzati | DLGS 16/06/2017, n. 106 |
